ĐIỂM MỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CẬP NHẬT 2022

Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) được quy định theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 6/1 bởi Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định 02 sẽ có một số thay đổi so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP mà bạn cần chú ý. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp và phân tích một số điểm mới nổi bật của luật kinh doanh bất động sản cập nhật 2022.

luât kinh doanh bds

QUY ĐỊNH CÔNG KHAI THÔNG TIN KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 02 các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công khai các thông tin về doanh nghiệp: tên, địa chỉ, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật; thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh; thông tin việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc mua; số lượng còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Cụ thể như sau:

Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Buộc phải công khai tất cả thông tin cần thiết trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở của Ban Quản lý dự án.
Đối với các trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch: Cần công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản.
Đặc biệt bạn cần lưu ý điểm mới tại Nghị định 02: Đối với các thông tin đã được công khai tuy nhiên sau đó có sự thay đổi thì cần phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi. Quy định này nhằm làm rõ, nâng cao trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bất động sản sẽ có một cái nhìn toàn cảnh hơn về dự án, sản phẩm bất động sản mà mình đang nhắm đến.

QUY ĐỊNH VỐN PHÁP ĐỊNH DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Điều 4 Nghị định 02 đã bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này sẽ phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020.

huuuuu — VỐN PHÁP ĐỊNH DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Ngoài ra Nghị định sẽ căn cứ theo quy mô sử dụng đất và quy định mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án: đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư, đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư. Việc xác định vốn chủ sở hữu sẽ được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính được kiểm toán gần nhất. Nếu trường hợp doanh nghiệp mới thành lập thì sẽ xác định theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Điều này cho thấy, Nghị định 02 đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020. Bên cạnh đó đáp ứng được nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp vừa và nhỏ có tham gia thường xuyên vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khó hoặc không thể đáp ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.

QUY ĐỊNH KHUNG MẪU HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm mới đáng chú ý tiếp theo của Nghị định 02/2022/NĐ-CP là các hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu được quy định tại phụ lục của Nghị định này thay vì chỉ để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định cũ tại Nghị định 76, bao gồm:

luat kinh doanh bds — Luật kinh daonh bất động sản

Hợp đồng về mua bán, thuê mua căn hộ chung cư.
Hợp đồng về mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.
Hợp đồng về mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.
Hợp đồng về mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc 3 trường hợp trên.
Hợp đồng về thuê nhà ở, công trình xây dựng.
Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng về cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Hợp đồng về chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

Việc áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ theo pháp lý của Nghị định mới sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các Nhà đầu tư trong việc đăng ký mẫu hợp đồng này tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.

QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ CÓ SẴN

Theo Điều 7 Nghị định 02 về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định. Nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Điều kiện 2: Phải chưa nộp hồ sơ đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện 3: Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản bắt buộc không có tranh chấp, khiếu kiện.
Điều kiện 4: Nhà hoặc các công trình xây dựng thuộc hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp điều này bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý).

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên bán phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

Sự thay đổi này trong Nghị định 02 được cho là phù hợp và sẽ góp phần thúc đẩy được các giao dịch chuyển nhượng hoặc giao dịch kinh doanh bất động sản, có thể giúp cho các chủ đầu tư cũng như khách mua hàng hạn chế được tối đa các tranh chấp, vướng mắc, vấn đề pháp lý phát sinh.

QUY ĐỊNH CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Nghị định đã phân định nguyên tắc, trình tự, hồ sơ trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Đối với các dự án bất động sản chấp thuận nhà đầu tư hoặc dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Đối với các dự án bất động sản còn lại (không thuộc diện nêu trên) thì sẽ thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02.

Quy định này là phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng.

Với bất kỳ ai tham gia trong lĩnh vực bất động sản đều cần phải biết và tuân thủ theo đúng luật kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, bộ luật này có sự thay đổi, bổ sung theo từng giai đoạn để phù hợp với sự phát triển của thị trường và điều kiện kinh tế xã hội tại giai đoạn tương ứng. Hy vọng bài viết sẽ giúp các nhà đầu tư hiểu rõ một số điểm mới nổi bật của luật kinh doanh bất động sản cập nhật 2022.

Đặng Tiến Hữu

Có thể bạn quan tâm: